Berigtigelse af ejendomshandlen

Hvad er en berigtigelse?

Berigtigelse betyder at bolighandlen ”opfyldes”. At berigtige en bolighandel, vil i praksis sige at gennemføre handlen i overensstemmelse med de aftalte vilkår i købsaftalen. 

Der skal bl.a. udarbejdes skøde, som skal tinglyses i tingbogen, der skal laves en refusionsopgørelse og evt. en reguleringsopgørelse, og Sælger skal indfri og aflyse de lån, som Køber ikke skal overtage m.m. Sælger skal have sin købesum, og Køber skal have sikret sin ejendomsret over ejendommen. Køber får sikret denne ret ved at skødet tinglyses i tingbogen, idet Køber dermed bliver offentligt registreret som den legale ejer af ejendommen.

Berigtigelsen består typisk af følgende trin:

1. Aftaleindgåelsen. Købsaftalen forhandles mellem Køber og Sælger, og når parterne er enige, underskrives købsaftalen af Sælger og af Køber med advokat- og bankforbehold.
2. Køber deponerer den aftalte udbetaling kontant hos enten Sælgers pengeinstitut eller Sælgers ejendomsmægler. Beløbet sikrer blandt andet, at ejendomsmægleren kan få dækket sit salær.  Når en ejendomsmægler modtager depositum, må mægleren højest modtage et beløb svarende til størrelsen på ejendomsmæglerens samlede vederlag tillagt maksimalt 10.000 kr., dog højest 200.000 kr.
3. Købers bank stiller en bankgaranti for Købers opfyldelse af betalingsforpligtelsen for den resterende del af købesummen. Garantien afløses af kontant deponering af købesummen pr. overtagelsesdagen. Dermed kan Sælger være sikker på at få sine penge (hele købesummen).
4. Eventuelle forbehold i købsaftalen afklares eller opfyldes.
5. Der bliver oprettet et digitalt skøde hos Tinglysningsretten på portalen www.tinglysning.dk.
6. Den berigtigende hos MinBoligSag.dk sender på vegne af Køber et udkast til skøde, typisk i form af en prøvetinglysning, til godkendelse hos Sælgers mægler.
7. Når skødet er godkendt af alle parter, signeres skødet digitalt med NemID af Køber og Sælger. Signeringen kan også foretages af MinBoligSag.dk, hvis der er givet tinglysningsfuldmagt af den ene eller begge parter.
8. Skødet anmeldes til tinglysning.
9. Det tinglyste skøde kommer evt. retur med anmærkninger om Sælgers pantebreve.
10. Den berigtigende hos MinBoligSag.dk sender meddelelse om tinglysningen til Sælgers og købers bank, og beder om, at tinglysning af købers nye lån, og aflysning af Sælgers gamle lån, bliver bragt på plads. I forbindelse med tinglysningen underrettes kommunen og SKAT automatisk om ejerskiftet.
11. Der tegnes husforsikring og ejerskifteforsikring, hvis Køber ønsker det, hvilket vi anbefaler – Sælger betaler halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien for en 5-årig med standarddækning..
12. På overtagelsesdagen deponerer Køber via sit pengeinstitut resten af købesummen hos Sælgers bank.
13. Den berigtigende hos MinBoligSag.dk udarbejder refusionsopgørelse.
14. Når Købers advokat får besked fra Sælgers bank om, at Sælgers gamle lån er aflyst, kan købesummen frigives til Sælgers disposition. Frigivelse kan dog tidligst ske på overtagelsesdagen.

Deponering og sikkerhedsstillelse

Deponering sker normalt for en del af den samlede købesummen. Deponeringen sker typisk hos Sælgers bank eller hos ejendomsmægleren. Den resterende del af købesummen sikkerhedsstiller Køber i form af en bankgaranti. Deponeringen og sikkerhedsstillelsen henstår, indtil skødet er anmærkningsfrit tinglyst, hvorefter ejendomsmægleren afregner sit salær, og restkøbesummen udbetales til Sælger.

Skøde

Rettigheder over fast ejendom kræver tinglysning. Skødet skal tinglyses for, at Køber officielt får ejendomsretten over boligen. Ved at tinglyse skødet bliver ejerskiftet registreret i tingbogen, der er et offentligt register. 

Hvorfor skal skødet tinglyses, og er det et krav?

Når Køber og Sælger har underskrevet købsaftalen, og der er lavet et skøde, skal skødet tinglyses for, at køberen officielt bliver den retmæssige ejer af ejendommen. Bliver skødet ikke tinglyst, er handlen kun en aftale mellem dig og Sælger, som ikke er kendt af hverken det offentlige eller andre tredjemænd. 

Konsekvensen – hvis ikke handlen tinglyses – er, at du som Køber ikke kan bevise, at det er dig, der nu ejer boligen. Det betyder, at du ikke kan gøre krav på din ejendomsret og dispositionsret, og derfor bl.a. ikke kan optage lån i boligen, indgå aftaler om boligens anvendelse m.v..

Når skødet tinglyses, bliver overdragelsen af ejerskabet registreret i Tingbogen, som er et offentligt register. Tinglysningen af skødet er altså et bevis på, hvem der er den retmæssige ejer af ejendommen, og hvem der må disponere over boligen.

Det er derfor et krav, at der udarbejdes og tinglyses et skøde i forbindelse med bolighandlen.

Hvordan tinglyses et skøde, og hvem skal gøre det?

Tinglysning af skøder foregår online på tinglysning.dk. Det betyder også, at alle skøder i dag er digitale dokumenter, der udarbejdes, underskrives og tinglyses digitalt ved brug af NemID.

Tidligere brugte man en advokat eller revisor til udarbejdelse af skøder, men der er en række tilfælde, hvor det ikke længere er nødvendigt. I disse tilfælde kan du benytte MinBoligSag.dk til at udarbejde skøde, og så sørger vi for at sende det til tinglysning. Vores pris inkluderer købsaftale, skøde og den efterfølgende tinglysning.

Vi klarer processen for dig og holder dig opdateret løbende. Vi sørger for, at du hele tiden ved, hvad der foregår, og hvornår du skal foretage dig noget. Vi er naturligvis også altid tilgængelige for de spørgsmål, som måtte opstå før, under og efter tinglysningen af skødet.

Hvad koster det at tinglyse et skøde, og hvem betaler?

Der skal betales en tinglysningsafgift i forbindelse med tinglysning af skødet. For at få tinglyst et skøde, skal der betales en afgift på 0,6 % af ejendommens købspris samt et fast gebyr på 1.750 kr. Derfor varierer prisen på tinglysningen alt efter, hvad købsprisen på boligen er.

Som udgangspunkt betaler Køber dog for skødet, men andre gange deles omkostningerne også mellem Køber og Sælger. Det er valgfrit, hvem der betaler for tinglysningen, og parterne kan frit aftale hvem der skal betale og hvor meget – men få det skrevet ind i købsaftalen.

Hvem skal berigtige en bolighandel?

Der er ingen regler for, hvem der skal berigtige en bolighandel, men typisk er det Købers advokat/rådgiver, der gør det. Hvis det er tilfældet, er det Køber, der bestemmer, hvem der skal berigtige bolighandlen, da det er Køber, der har valgt sin advokat/rådgiver.

. Uanset hvem der berigtiger bolighandlen, bør det under alle omstændigheder fremgå i købsaftalen, så begge parter er indforståede med dette, når de underskriver købsaftalen.

Refusionsopgørelse som en del af berigtigelsen

Berigtigelse af en bolighandel omfatter, udover betaling af købesummen og tinglysning af skøde på ejendommen, typisk også en refusionsopgørelse. Hvis ikke refusionsopgørelsen sker sammen med berigtigelsen, skal der laves en refusionsopgørelse senest 30 dage efter overtagelsesdagen.

Kort sagt er en refusionsopgørelse en opgørelse over, hvad Køber og Sælger økonomisk har af mellemværende under bolighandlen. Når du som Køber overtager en bolig, vil der eksempelvis på overtagelsesdagen blive aflæst diverse målere i forhold til blandt andet el og vand. Disse aflæsninger er en del af refusionsopgørelsen og viser, hvad Sælger har betalt forud. På den måde sikres det, at Køber kun kommer til at betale for sit eget forbrug, og Sælger kan enten komme til at få det betalte aconto beløb tilbage eller betale mere afhængigt af Sælgers tidligere forbrug.

En refusionsopgørelse kaldes det sidste regnskab mellem Køber og Sælger, og når det er ordnet, er Køber officielt den retmæssige ejer. Normalvis er det i købsaftalen også afgjort, hvem der skal stå for refusionsopgørelsen, og det vil typisk være Købers advokat.